ในระบบเศรษฐกิจที่อัตราดอกเบี้ยมีความผันผวน การถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านสินเชื่อธนาคาร คือการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงิน หรือ Cost of Debt อย่างต่อเนื่องตลอดอายุสัญญา สินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในประเทศไทยมีโครงสร้างดอกเบี้ยที่จูงใจในช่วง 3 ปีแรก และจะปรับตัวสูงขึ้นเป็นอัตราลอยตัวสูงขึ้นในระยะถัดไป
การรีไฟแนนซ์ (Refinance) จึงเป็นเครื่องมือทางการเงินที่มีความสำคัญต่อการ คำนวณผ่อนบ้าน และคอนโดเพื่อไม่ให้ผู้ กู้ซื้อคอนโด ต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยที่สูงเกินจำเป็น
บทความนี้จะนำเสนอความเข้าใจเชิงลึกเกี่ยวกับ การรีไฟแนนซ์ และวิธีคำนวณเพื่อประเมินความคุ้มค่าก่อนการตัดสินใจเปลี่ยนสัญญาสินเชื่อ
การรีไฟแนนซ์คืออะไร
การรีไฟแนนซ์ (Refinance) คือ กระบวนการยุติสัญญาสินเชื่อเดิมที่มีอยู่กับสถาบันการเงินแห่งหนึ่ง และไปทำสัญญาสินเชื่อใหม่กับสถาบันการเงินอีกแห่งหนึ่ง หรือสถาบันเดิมภายใต้เงื่อนไขใหม่ เพื่อนำเงินกู้จากสัญญาใหม่มาปิดยอดหนี้คงเหลือของสัญญาเดิม
วัตถุประสงค์หลักของการรีไฟแนนซ์ในบริบทของอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการ คำนวณผ่อนบ้าน และคอนโด :
- เพื่อลดอัตราดอกเบี้ย : เพื่อให้ได้รับอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าสัญญาเดิม ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อการลดลงของยอดหนี้รวม
- เพื่อปรับโครงสร้างงวดผ่อนชำระ : เพื่อลดค่างวดต่อเดือนให้สอดคล้องกับสภาพคล่อง ณ ปัจจุบัน หรือเพื่อขยายระยะเวลาผ่อนชำระ
- เพื่อดึงกระแสเงินสดส่วนเกิน : ในกรณีที่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น ผู้กู้อาจขอวงเงินกู้เพิ่มเพื่อนำส่วนต่างมาใช้หมุนเวียนหรือลงทุนในด้านอื่น
ความสำคัญของการรีไฟแนนซ์ต่อการ คำนวณผ่อนบ้าน และคอนโด
เหตุผลที่การรีไฟแนนซ์ถูกจัดเป็นองค์ประกอบสำคัญในการ คำนวณผ่อนบ้าน และคอนโดมีรากฐานมาจากระบบดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Effective Interest Rate)
การรีเซ็ตโครงสร้างดอกเบี้ย
โดยทั่วไป สินเชื่อบ้านจะกำหนดอัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรกไว้ที่ประมาณร้อยละ 2.5 - 3.5 แต่หลังจากสิ้นสุดปีที่ 3 อัตราดอกเบี้ยจะดีดตัวขึ้นสู่อัตราลอยตัว เช่น MRR - 0.5% ซึ่งอาจสูงถึงร้อยละ 6.0 - 7.0 หากผู้กู้ไม่ได้ทำการรีไฟแนนซ์ การคำนวณยอดผ่อนหลังจากนี้จะพบว่าเงินค่างวดส่วนใหญ่จะถูกนำไปชำระดอกเบี้ย มากกว่าเงินต้น
การเร่งอัตราการลดลงของเงินต้น
เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงจากการรีไฟแนนซ์ ภายใต้ยอดผ่อนชำระที่เท่าเดิม สัดส่วนของเงินที่นำไปหักลบเงินต้นจะเพิ่มสูงขึ้นตามสมการทางการเงิน :
ค่างวด = ดอกเบี้ยที่คำนวณจากเงินต้นคงเหลือ + ส่วนที่หักเงินต้น
ดังนั้น หากอัตราดอกเบี้ยต่ำลง ตัวแปรดอกเบี้ยจะน้อยลง ส่งผลให้ส่วนที่หักเงินต้น มีมูลค่าเพิ่มขึ้น หนี้สินจึงลดลงรวดเร็วกว่ากำหนดการเดิม
วิธีคำนวณเปรียบเทียบความคุ้มค่า
ก่อนการตัดสินใจรีไฟแนนซ์ ผู้กู้จำเป็นต้อง คำนวณผ่อนบ้าน และคอนโด โดยคำนึงถึงเรื่องประโยชน์สุทธิ โดยพิจารณาจากส่วนต่างดอกเบี้ยหักลบด้วยต้นทุนในการดำเนินการ
ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการรีไฟแนนซ์
การรีไฟแนนซ์มีค่าใช้จ่ายประกอบด้วย:
- ค่าจดจำนอง: ร้อยละ 1 ของวงเงินกู้ (สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท)
- ค่าธรรมเนียมการประเมินราคา: ประมาณ 2,000 - 5,000 บาท
- ค่าอากรแสตมป์: ร้อยละ 0.05 ของวงเงินกู้
- ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย: ตามการประเมินของธนาคารใหม่
- ค่าธรรมเนียมการคืนเงินกู้ก่อนกำหนด : กรณีปิดยอดหนี้ก่อน 3 ปี (ปกติจะต้องเสียร้อยละ 3 ให้ธนาคารเดิม)
สูตรการคำนวณประโยชน์สุทธิ
ผู้กู้สามารถประเมินความคุ้มค่าเบื้องต้นได้โดยใช้สูตรดังนี้:
ประโยชน์สุทธิ = [ (ค่างวดเดิม − ค่างวดใหม่ ) X จำนวนงวดที่จะผ่อน ] − รวมค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์
ตัวอย่าง: หากกู้ซื้อ คอนโดกรุงเทพ โดยมียอดหนี้คงเหลือ 3,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ยเดิม 6% เทียบกับดอกเบี้ยใหม่ 3% ส่วนต่างดอกเบี้ยที่จะประหยัดได้ใน 3 ปีแรกคือ 180,000 บาท เมื่อหักลบต้นทุนการดำเนินการประมาณ 35,000 บาท จะพบว่าได้รับกำไรสุทธิจากการเปลี่ยนสัญญาถึง 145,000 บาท
เปรียบเทียบระหว่างการรีไฟแนนซ์ (Refinance) และการรีเทนชัน (Retention)
ในการ คำนวณผ่อนบ้าน และคอนโดเพื่อลดภาระหนี้ ผู้กู้มักมีสองทางเลือกหลักที่มีข้อดีและข้อเสียแตกต่างกัน ดังนี้:
ด้านอัตราดอกเบี้ยและสิทธิประโยชน์ทางการเงิน
การรีไฟแนนซ์ (เปลี่ยนธนาคารใหม่): มักจะมอบอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากเป็นโปรโมชันดึงดูดลูกค้าใหม่ ซึ่งส่งผลดีต่อการ คำนวณสินเชื่อคอนโด เพื่อลดต้นทุนดอกเบี้ยสะสมในระยะยาว
การรีเทนชัน (เจรจากับธนาคารเดิม): อัตราดอกเบี้ยที่ได้รับอาจสูงกว่าการรีไฟแนนซ์เล็กน้อย เนื่องจากสถาบันการเงินเดิมมักเสนอเงื่อนไขเพื่อรักษาฐานลูกค้า (Retention Rate) ซึ่งอาจไม่จูงใจเท่ากับโปรโมชันลูกค้าใหม่
ด้านต้นทุนและค่าธรรมเนียมการดำเนินการ
การรีไฟแนนซ์: มีต้นทุนในการดำเนินการสูง เนื่องจากต้องเสียค่าจดจำนองใหม่ร้อยละ 1 รวมถึงค่าประเมินราคาหลักประกันและค่าอากรแสตมป์รอบใหม่
การรีเทนชัน: มีต้นทุนต่ำมากหรือแทบไม่มีค่าใช้จ่าย โดยส่วนใหญ่มักมีเพียงค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนสัญญาตามอัตราที่ธนาคารกำหนด ทำให้ไม่ต้องใช้เงินก้อนในการดำเนินการ
บทสรุป: การรีไฟแนนซ์คืออะไร และสำคัญอย่างไรกับการ คำนวณผ่อนบ้าน และคอนโด
การ คำนวณผ่อนบ้าน และ คอนโดหรู หรือไม่ว่าจะเป็นคอนโดทั่วไป ที่ปราศจากแผนการรีไฟแนนซ์ คือการปล่อยให้กระแสเงินสดรั่วไหลออกไปสู่ภาระดอกเบี้ยโดยไม่จำเป็น การรีไฟแนนซ์จึงมีความสำคัญต่อการบริหารหนี้อสังหาริมทรัพย์
ผู้กู้ที่มีวินัยในการตรวจสอบสัญญา และคำนวณความคุ้มค่าทุก ๆ 3 ปี จะสามารถลดระยะเวลาผ่อนชำระลงได้จาก 30 ปี เหลือเพียง 15 - 20 ปี และประหยัดเงินรวมได้เป็นหลักล้านบาท ความเข้าใจในกลไกนี้จึงเป็นทักษะทางการเงินพื้นฐานที่สำคัญสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์
