รูปแบบการซื้อคอนโดมิเนียมแบบ Pre-sale หรือการซื้อใบจองตั้งแต่ยังไม่ลงเสาเข็ม เคยได้รับความนิยมอย่างสูงในยุคที่ดอกเบี้ยต่ำและเศรษฐกิจเติบโต เพราะราคาถูกกว่าและเปิดโอกาสทำกำไรจากการขายใบจองได้ง่าย
อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันที่ ต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง พร้อมกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ แนวโน้มการลงทุนในคอนโดก็เริ่มเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน
บทความนี้จะนำเสนอความเข้าใจเกี่ยวกับการลงทุนในคอนโดสร้างใหม่ แบบ Pre-sale พร้อมอธิบายเหตุผลว่าทำไมการซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนที่สร้างเสร็จ และเห็นวัสดุจริง จึงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยและมั่นคงมากกว่าในสถานการณ์ปัจจุบัน
ต้นทุนแฝง และความเสี่ยงเรื่องคุณภาพหลังการก่อสร้าง
ความเสี่ยงของการลงทุนคอนโดสร้างใหม่ในช่วง Pre-sale อยู่ที่ “ช่วงเวลา” ระหว่างการจองและการก่อสร้างจริง โดยที่ราคาขายจะถูกคำนวณจากต้นทุน ณ ปัจจุบัน ขณะที่การก่อสร้างและส่งมอบโครงการมักเกิดขึ้นในอีก 2–3 ปีข้างหน้า
ในระหว่างนั้น หากต้นทุนวัสดุก่อสร้างปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เช่น 20–30% ผู้พัฒนาโครงการจะไม่สามารถปรับราคาขายกับผู้ซื้อที่ทำสัญญาไปแล้วได้
ภายใต้เงื่อนไขทางธุรกิจ ทางเลือกที่มักถูกนำมาใช้เพื่อควบคุมต้นทุน คือกระบวนการ Value Engineering ซึ่งในทางปฏิบัติมักหมายถึงการปรับลดสเปควัสดุหรือรายละเอียดบางส่วน โดยเฉพาะในจุดที่ผู้ซื้อไม่สามารถตรวจสอบได้ง่าย หรือไม่ได้ระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญา
ผลลัพธ์คือ คุณภาพของโครงการจริงอาจแตกต่างจากภาพและสเปคที่นำเสนอในช่วง Pre-sale ซึ่งเป็นความเสี่ยงที่นักลงทุนควรพิจารณาอย่างรอบคอบ
จุดที่มักถูกลดเกรดเมื่อต้นทุนสูงขึ้น:
- สเปกกระจก: จากกระจก Insulated Low-E ที่กันความร้อนและเสียงได้ดี อาจถูกลดเกรดเหลือเพียงกระจกเขียวตัดแสงธรรมดา หรือกระจก Laminate ที่บางลง ซึ่งส่งผลมหาศาลต่อค่าไฟและความสงบในห้อง
- วัสดุปูพื้นและผนัง: จากหินธรรมชาติ ที่มีลวดลายเป็นเอกลักษณ์ อาจถูกเปลี่ยนเป็นกระเบื้องลายหิน หรือหินสังเคราะห์เกรดรอง
- งานระบบที่มองไม่เห็น: เกรดของท่อน้ำ สายไฟ ฉนวนกันเสียงภายในผนัง ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อไม่มีทางรู้จนกว่าจะได้เข้าไปอยู่จริงและเจอปัญหา
การตัดสินใจซื้อเมื่อโครงการสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว จึงอยู่บนพื้นฐานของสิ่งที่มองเห็นและตรวจสอบได้จริง ทำให้ความไม่แน่นอนด้านคุณภาพลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และช่วยเพิ่มความมั่นใจในการลงทุนในระยะยาว
ความเสี่ยงด้านระยะเวลาและกฎหมาย
ในยุคที่ปัญหาการขาดแคลนแรงงานก่อสร้าง และข้อจำกัดทางกฎหมายยังคงมีอยู่ ความเสี่ยงที่โครงการ คอนโดสร้างใหม่ Pre-sale ที่เสร็จไม่ทันกำหนดอาจเกิดขึ้นได้
ข้อกำหนด EIA : ที่ไม่ควรมองข้าม
โครงการ Pre-sale จำนวนมากเปิดขายก่อนที่ รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) จะได้รับการอนุมัติอย่างเป็นทางการ หาก EIA ไม่ผ่าน โครงการอาจต้องปรับแก้แบบ ส่งผลให้รูปแบบอาคาร ผังห้อง หรือรายละเอียดโครงการแตกต่างจากที่เปิดขายไว้ในช่วงแรก ซึ่งหากโครงการอาจไม่สามารถก่อสร้างได้และต้องคืนเงินดาวน์ แม้เงินจะได้รับคืนครบถ้วน แต่สิ่งที่สูญเสียไปคือ ต้นทุนค่าเสียโอกาส ทั้งจากระยะเวลาที่เงินถูกพักไว้โดยไม่ก่อให้เกิดผลตอบแทน และความเป็นไปได้ที่ราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวสูงขึ้นไปแล้วในช่วงเวลานั้น
สภาพคล่องของผู้รับเหมา
หากผู้รับเหมาก่อสร้างขาดสภาพคล่องทางการเงิน และการบริหาร อาจทำให้การก่อสร้างต้องหยุดชะงัก การเปลี่ยนผู้รับเหมากลางคันมักนำมาซึ่งปัญหาเรื่องคุณภาพงานที่ไม่ต่อเนื่องและการส่งมอบที่ล่าช้า
ความเสี่ยงทางการเงินส่วนบุคคล
การซื้อ คอนโดสร้างใหม่ Pre-sale คือการวางแผนอนาคตล่วงหน้า 2-3 ปี ซึ่งในทางเศรษฐศาสตร์ถือเป็นระยะเวลาที่ยาวนานและมีความผันผวนสูง
- ความไม่แน่นอนของสินเชื่อ: เงื่อนไขทางการเงินและนโยบายสินเชื่อของสถาบันการเงินยังมีโอกาสเปลี่ยนแปลงตามภาวะเศรษฐกิจในอนาคต ส่งผลให้ผู้ซื้ออาจต้องเผชิญกับภาระเงินสดที่สูงขึ้น หรือเงื่อนไขการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดกว่าที่คาดไว้ตั้งแต่วันจอง ซึ่งอาจกระทบต่อแผนการถือครอง การโอนกรรมสิทธิ์ และผลตอบแทนจากการลงทุนโดยตรง
- ดอกเบี้ยที่คาดเดาไม่ได้: การคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระในวันนี้ อาจไม่สะท้อนต้นทุนที่แท้จริงในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ หากอัตราดอกเบี้ยลอยตัวปรับขึ้นในอีกหลายปีข้างหน้า ส่งผลโดยตรงต่อกระแสเงินสดและผลตอบแทนการลงทุน
- เงินจม : เงินดาวน์ที่ชำระระหว่างช่วงก่อสร้าง เป็นเงินที่ไม่สามารถนำไปสร้างผลตอบแทนอื่นได้ จนกว่าโครงการจะแล้วเสร็จและเริ่มปล่อยเช่าหรือโอนกรรมสิทธิ์
ความเสี่ยงเชิงคุณภาพระหว่างภาพจำลอง และโครงการสร้างเสร็จ
มิติของ Space และ Volume
ความสูงจากพื้นถึงฝ้า 2.7 เมตร กับ 3.0 เมตร ในกระดาษดูต่างกันแค่ตัวเลข แต่ความรู้สึกเมื่อเข้าไปยืนจริงอาจต่างกัน ทั้งเรื่องของแสงธรรมชาติ ทิศทางลม และวิวจากหน้าต่าง เป็นสิ่งที่ภาพกราฟิกไม่สามารถจำลองได้แม่นยำเท่าตาเห็น ดังนั้นการเลือกซื้อคอนโดสร้างใหม่จึงต้องคำนึงถึงจุดนี้ เนื่องจากเป็นองค์ประกอบที่ภาพกราฟิกหรือ 3D Render ไม่สามารถถ่ายทอดได้อย่างแม่นยำ
รายละเอียดงานฝีมือ
ความละเอียดของการปูกระเบื้อง การเข้ามุมวงกบประตู รอยต่อของวอลเปเปอร์ หรือ Texture ของหน้าบานชุดครัว สิ่งเหล่านี้คือความรู้สึกที่แท้จริงที่ต้องเห็น และสัมผัสด้วยตัวเอง
เพราะ คอนโดกรุงเทพที่มีราคาสูงอาจไม่ได้วัดกันแค่ที่การเลือกใช้วัสดุ แต่รวมไปถึงความพิถีพิถันของงานก่อสร้าง รายละเอียดการเก็บงาน และคุณภาพของประสบการณ์เมื่อเข้าไปใช้งานจริง
การซื้อตึกเสร็จอนุญาตให้ผู้ซื้อ Defect Checking ได้ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้มีอำนาจต่อรองเต็มที่ในการให้โครงการแก้ไขจุดบกพร่องให้เรียบร้อยก่อนที่จะโอนกรรมสิทธิ์
สัมผัสวัสดุจริง เพื่อความมั่นใจในคุณภาพที่พิสูจน์ได้
ในระยะยาว มูลค่าของคอนโดมิเนียมไม่ได้ขึ้นอยู่เพียงแค่ทำเลหรือการออกแบบ แต่ขึ้นอยู่กับ การดูแลรักษาและความทนทานของวัสดุที่ใช้จริง
โครงการที่สร้างเสร็จแล้วเปิดโอกาสให้สามารถตรวจสอบสเปก วัสดุ และคุณภาพงานก่อสร้างได้จากสภาพจริง ในขณะที่คอนโดสร้างใหม่แบบ Pre-sale มักอ้างอิงเพียงภาพ 3D Render ซึ่งไม่สามารถสะท้อนคุณภาพและรายละเอียดของงานจริงได้อย่างครบถ้วน
- หินจริง vs หินเทียม: หินอ่อนแท้จะมีสัมผัสที่เย็น ลวดลายเป็นธรรมชาติ และขัดเงาใหม่ได้ ต่างจากกระเบื้องลายหินที่ผิวสัมผัสแห้งและลวดลายที่ซ้ำ
- พื้นไม้ Engineering Wood: ให้สัมผัสที่เท้านุ่มนวล และดูพรีเมียมกว่าพื้นลามิเนตสังเคราะห์ สามารถตรวจสอบความหนาหน้าไม้จริงได้
- แบรนด์เครื่องใช้ไฟฟ้า: ผู้ซื้อจะเห็นถึงวัสดุที่ใช้ทั้งเตาอบ ตู้เย็น เครื่องซักผ้า ว่าเป็นแบรนด์อะไร รุ่นไหน ผลิตที่ประเทศอะไร ซึ่งส่งผลต่ออายุการใช้งานและการหาอะไหล่ในอนาคต
วิธีตรวจเช็กคอนโดที่สร้างเสร็จก่อนตัดสินใจซื้อ
สิ่งที่คอนโดสร้างใหม่แบบ Pre-sale ไม่สามารถมอบให้ได้ คือการประเมินห้องในสภาพที่เสร็จสมบูรณ์จริง
ในทางกลับกัน โครงการที่สร้างเสร็จแล้วเปิดโอกาสให้สามารถตรวจสอบคุณภาพของห้อง วัสดุ และงานก่อสร้างได้ครบถ้วนจากสภาพจริง ซึ่งช่วยลดความไม่แน่นอนในการตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีนัยสำคัญ
เพื่อเพิ่มความมั่นใจและความปลอดภัยในการตัดสินใจซื้อ ควรให้ความสำคัญกับการตรวจสอบประเด็นต่อไปนี้เมื่อเข้าเยี่ยมชมโครงการจริง::
- Defect Check: ตรวจสอบรอยร้าว รอยรั่วซึม การปูพื้น การเก็บงานสี งานระบบไฟ และน้ำประปา
- Material Spec: เทียบสเปกการ ตกแต่งภายในคอนโด ในโบรชัวร์กับของจริง สุขภัณฑ์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ชนิดของหินและไม้
- Sound Test: ปิดประตูหน้าต่างเพื่อฟังเสียงรบกวน ทดลองเดินในห้องเพื่อฟังเสียงพื้นไม้
- Service Test: สังเกตการบริหารของนิติบุคคล พนักงานรักษาความปลอดภัย ความสะอาดของโครงการโดยรวม
- Community: สังเกตลักษณะของผู้อยู่อาศัยและบรรยากาศโดยรวมของโครงการ ว่าสอดคล้องกับรูปแบบการอยู่อาศัยและกลุ่มผู้เช่าเป้าหมายหรือไม่
ในภาวะตลาดที่ไม่แน่นอน สินทรัพย์ที่มองเห็นและประเมินได้จริง ถือเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่า
ภายใต้สภาวะการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าที่ต้องเผชิญความผันผวนจากหลายปัจจัยทางเศรษฐกิจ ความแน่นอน คือปัจจัยที่มีมูลค่าสูงที่สุด
คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วจึงไม่ใช่เพียงทางเลือกด้านที่อยู่อาศัย แต่เป็นสินทรัพย์ที่สามารถตรวจสอบได้จากข้อเท็จจริงในปัจจุบัน แตกต่างจากคอนโดสร้างใหม่แบบ Pre-sale ที่ยังมีความไม่แน่นอนในอนาคต
สำหรับการพิจารณาคอนโดหรู การได้เห็นวัสดุจริง รับรู้สัดส่วนพื้นที่จริง และสัมผัสคุณภาพงานออกแบบและการก่อสร้างในสภาพพร้อมใช้งาน ช่วยลดความเสี่ยง และเพิ่มความมั่นใจในการตัดสินใจลงทุน
