LTV หรือ Loan-to-Value Ratio คือ เครื่องมือสำคัญของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในการควบคุมระดับหนี้ครัวเรือน และป้องกันการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และจากมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ได้ผ่อนคลาย LTV ชั่วคราว ในระหว่างวันที่ 1 พฤษภาคม 2025 - 30 มิถุนายน 2026 เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อบ้านกู้ได้วงเงินสูงขึ้น ไม่ต้องวางเงินดาวน์ก้อนใหญ่ โดยอนุญาตให้กู้ได้เต็ม 100% ของมูลค่าหลักประกัน ตามเงื่อนไขดังนี้
- สำหรับบ้านหรือคอนโดที่มีมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้เต็ม ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป
- และสำหรับบ้านหรือคอนโดที่มีมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป สามารถกู้ได้เต็มตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1
ดังนั้นการทำความเข้าใจถึง LTV จึงมีผลอย่างมากต่อความสามารถในการเข้าถึงสินทรัพย์ และการ คำนวณสินเชื่อคอนโด ของผู้กู้ เนื่องจากเป็นตัวกำหนดจำนวนเงินดาวน์ที่ผู้กู้ต้องจัดเตรียมไว้ล่วงหน้า
โดยบทความนี้จะนำเสนอความรู้เกี่ยวกับโครงสร้างของ LTV วิธีการคำนวณในสถานการณ์ต่าง ๆ รวมถึงวิเคราะห์ผลกระทบที่มีต่อผู้ กู้ซื้อคอนโด ทั้งในฐานะผู้พักอาศัย และนักลงทุน
นิยามและแนวคิดเชิงทฤษฎีของ LTV
LTV (Loan-to-Value Ratio) คือ อัตราส่วนระหว่าง "วงเงินกู้" ต่อ "มูลค่าหลักประกัน" โดยแสดงผลเป็นร้อยละ (%) เป็นดัชนีที่สถาบันการเงินใช้เพื่อประเมินความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อ ยิ่งอัตราส่วน LTV สูง ความเสี่ยงของสถาบันการเงินก็จะยิ่งเพิ่มขึ้น เนื่องจากมีส่วนต่างของมูลค่าหลักประกันในการรองรับความผันผวนของราคาสินทรัพย์น้อยลง
โดยมีสูตรทางคณิตศาสตร์ดังนี้ :
LTV = (มูลค่าหลักประกัน / วงเงินกู้ ) X 100
โดยในการปฏิบัติงานจริงของสถาบันการเงิน "มูลค่าหลักประกัน" จะถูกกำหนดโดยใช้ค่าที่ต่ำกว่าระหว่าง "ราคาซื้อขายตามสัญญา" และ "ราคาประเมินจากผู้เชี่ยวชาญ" ซึ่งจุดนี้ถือเป็นประเด็นสำคัญที่ผู้กู้มักคลาดเคลื่อนในการ คำนวณสินเชื่อคอนโด
วัตถุประสงค์ในการบังคับใช้เกณฑ์ LTV โดยธนาคารแห่งประเทศไทย
การกำกับดูแลเกณฑ์ LTV มีวัตถุประสงค์หลัก 3 ประการที่ส่งผลโดยตรงต่อระบบเศรษฐกิจ และการ คำนวณสินเชื่อคอนโด :
- ป้องกันการเก็งกำไร : โดยการกำหนดให้ผู้กู้ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้นสำหรับสัญญาที่ 2 หรือ 3 เพื่อป้องกันการลงทุนเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ที่มากเกินไป
- การลดหนี้ครัวเรือน : เพื่อไม่ให้ประชาชนก่อหนี้มากจนเกินความสามารถในการชำระคืน และสร้างวินัยทางการเงินผ่านการสะสมเงินออมเพื่อวางดาวน์
- การรักษาเสถียรภาพสถาบันการเงิน: เพื่อให้มั่นใจว่าในสภาวะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวน สถาบันการเงินจะยังมีหลักประกันที่มีมูลค่าครอบคลุมยอดหนี้
วิธีคำนวณและผลกระทบของ LTV ต่อวงเงินกู้
เพื่อให้เข้าใจการทำงานของ LTV ชัดเจนขึ้น บทความนี้จะยกตัวอย่างสถานการณ์ที่พบบ่อยซึ่งส่งผลต่อ “ส่วนต่างเงินดาวน์” ที่ผู้กู้ต้องชำระเพิ่ม
ตัวอย่าง : ความคลาดเคลื่อนระหว่างราคาซื้อขาย และราคาประเมินของ คอนโดกรุงเทพ
- ราคาซื้อขายตามสัญญา: 5,000,000 บาท
- ราคาประเมินโดยธนาคาร: 4,800,000 บาท
- เกณฑ์ LTV ที่ได้รับอนุมัติ: 90%
ขั้นตอนการคำนวณ:
1. เลือกฐานมูลค่าหลักประกัน: ธนาคารจะเลือกใช้ราคาประเมิน 4,800,000 บาท (เนื่องจากต่ำกว่าราคาซื้อขาย)
2. คำนวณวงเงินกู้สูงสุด: 4,800,000 X 90 % = 4,320,000 บาท
3. คำนวณเงินดาวน์จริงที่ผู้กู้ต้องจ่าย: 5,000,000 (ราคาซื้อ) − 4,320,000 (วงเงินกู้) = 680,000 บาท
หากผู้กู้เข้าใจผิดว่ากู้ได้ 90% ของราคาซื้อ (5 ล้านบาท) จะ คำนวณสินเชื่อคอนโด โดยวางเงินดาวน์ไว้เพียง 500,000 บาท แต่ในสถานการณ์จริงผู้กู้ต้องจ่ายเพิ่มอีก 180,000 บาท เนื่องมาจากราคาประเมินที่ต่ำกว่าราคาขาย ดังนั้นจึงควรต้องทำความเข้าใจเรื่อง LTV
แนวทางการบริหารจัดการสินเชื่อภายใต้ข้อจำกัดของ LTV
สำหรับผู้กู้ที่ต้องการบริหารจัดการเงินดาวน์และ คำนวณสินเชื่อคอนโด ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด มีวิธีการดังนี้ :
- เลือกโครงการที่มีราคาประเมินสูง: โครงการจากผู้พัฒนาชั้นนำที่มีมาตรฐานมักมีราคาประเมินที่ใกล้เคียงหรือสูงกว่าราคาขาย ทำให้ลดโอกาสในการเกิดส่วนต่างเงินดาวน์
- ปรับปรุงประวัติการเงิน : เพื่อให้ได้รับอัตราส่วน LTV สูงสุดตามเกณฑ์ (เช่น จาก 90% เป็น 100%) ผู้กู้จำเป็นต้องเครดิตอยู่ในระดับที่ธนาคารยอมรับความเสี่ยงได้
- ปิดภาระหนี้เดิมก่อนยื่นกู้สัญญาใหม่: เพื่อขยับสถานะจากสัญญาที่ 2 กลับมาเป็น สัญญาที่ 1 ในกรณีที่ต้องการ ผ่อนคอนโด ใหม่ ทดแทนหลังเดิม เพื่อรับอัตรา LTV ที่สูงขึ้น
LTV คืออะไร และมีผลอย่างไรต่อการ คำนวณสินเชื่อคอนโด
LTV ไม่ได้เป็นเพียงข้อจำกัดทางการเงิน แต่คือกลไกที่ช่วยคุ้มครองทั้งตัวผู้กู้และระบบเศรษฐกิจจากการก่อหนี้ที่เกินความจำเป็น การเข้าใจกลไกการคำนวณ LTV จะช่วยให้ผู้กู้สามารถประเมินกระแสเงินสดจ่ายและ คำนวณสินเชื่อคอนโด ได้อย่างแม่นยำ ป้องกันปัญหาการขาดสภาพคล่อง ณ วันโอนกรรมสิทธิ์
การเตรียมความพร้อมด้านเงินดาวน์ให้สอดคล้องกับเกณฑ์ LTV ในปี 2026 จึงเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญที่สุดของการถือครอง คอนโดหรู อย่างยั่งยืน
ทั้งนี้ ผู้กู้ควรติดตามประกาศจากธนาคารแห่งประเทศไทยอย่างใกล้ชิด เนื่องจากเกณฑ์ LTV อาจมีการปรับเปลี่ยนตามสภาวะเศรษฐกิจเพื่อรักษาเสถียรภาพในระยะยาว
