คอนโดมิเนียมหรูจำนวนไม่น้อยเลือกสื่อสารด้วยข้อความในลักษณะ ผ่อนคอนโด เริ่มต้นเพียงเดือนละหลักพันบาท
แม้ตัวเลขดังกล่าวจะช่วยให้ภาพของภาระรายเดือนดูเข้าถึงได้ง่าย แต่อาจทำให้เกิดความเข้าใจคลาดเคลื่อนเกี่ยวกับต้นทุนที่แท้จริงของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่ทำให้ผู้ซื้อจำนวนมากเข้าใจผิดว่าความสามารถในการซื้อ เท่ากับความสามารถในการผ่อนต่อเดือน
ในทางปฏิบัติ การลงทุนซื้อคอนโด หนึ่งยูนิตมีโครงสร้างต้นทุนที่มากกว่าค่างวดผ่อนชำระรายเดือนเพียงอย่างเดียว ทั้งค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ และภาระค่าใช้จ่ายต่อเนื่องในระยะยาว
หากไม่ได้มีการวางแผนและคำนวณต้นทุนเหล่านี้อย่างรอบคอบ อาจนำไปสู่ภาวะเงินขาดมือในวันโอนกรรมสิทธิ์ หรือส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพทางการเงินในระยะยาว
บทความนี้จะนำเสนอต้นทุน และค่าใช่จ่ายแฝงต่าง ๆ ที่มักถูกมองข้ามในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
ต้นทุนแฝงก่อนวันโอน
ต้นทุนแฝงสำหรับ การลงทุนซื้อคอนโด เริ่มขึ้นตั้งแต่ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายในส่วนแรกที่มักถูกมองข้าม
ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์
ก่อนที่ธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้ ธนาคารจะส่งบริษัทประเมินราคาเข้าไปตรวจสอบมูลค่าห้องชุด
- ต้นทุน: ประมาณ 2,500 - 5,000 บาท ต่อครั้ง
- ความเสี่ยง: หากกู้ไม่ผ่านหรือมีการเปลี่ยนแปลงแผนการกู้ไปใช้บริการธนาคารอื่น ค่าธรรมเนียมการประเมินราคานี้จะไม่สามารถขอคืนได้ และในกรณีที่ยื่นขอสินเชื่อพร้อมกันหลายธนาคาร และต้องมีการประเมินราคากับทุกแห่ง อาจก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายโดยไม่จำเป็นในระดับหลายหมื่นบาท
แต่ในปัจจุบันธนาคารหลายแห่งเริ่มใช้ Digital Appraisal สำหรับบางโครงการซึ่งอาจมีการยกเว้นค่าธรรมเนียมส่วนนี้ได้ ควรสอบถามก่อน กู้ซื้อคอนโด
เงินจองและเงินทำสัญญา
แม้จะเป็นเงินต้นที่หักลบจากราคาห้อง แต่ถือเป็นต้นทุนแฝงในแง่ของสภาพคล่อง
ความเสี่ยง: หากกู้ไม่ผ่านโดยไม่มีเงื่อนไขระบุไว้ในสัญญา เงินจองและเงินทำสัญญา (หลักหมื่นถึงหลักแสนบาท) อาจถูกริบได้ทั้งหมด
ต้นทุนแฝงในวันโอนกรรมสิทธิ์
สำหรับ การลงทุนซื้อคอนโด วันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดินถือเป็นวันที่มีภาระการชำระเงินสูงที่สุด หากมีการเตรียมเงินสดไว้เฉพาะส่วนต่างเงินดาวน์เพียงอย่างเดียว จะไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากยังมีค่าใช้จ่ายบังคับอื่น ๆ ที่ต้องชำระในวันดังกล่าว ดังต่อไปนี้:
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
- อัตรา: 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน
- ค่าใช้จ่าย : ตามกฎหมายคือผู้ซื้อและผู้ขายจ่ายคนละครึ่ง (1% ต่อฝ่าย) แต่ต้องตรวจสอบโปรโมชันโครงการให้ดี บางโครงการอาจให้ผู้ซื้อจ่ายทั้งหมด หรือบางโครงการก็จะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ให้ทั้งหมด
ค่าจดทะเบียนจำนอง
นับว่าเป็นต้นทุนของการ "กู้เงิน" โดยตรง ในกรณีที่ซื้อเงินสดจะไม่เสียค่าใช้จ่ายจดจำนอง
- อัตรา: 1% ของวงเงินกู้ (สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท)
- ตัวอย่าง : หากเป็นคอนโดราคา 5 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายในการจดจำนองอยู่ที่ 50,000 บาท ซึ่งจะเป็นค่าใช้จ่ายที่อาจจะกู้เพิ่มไม่ได้ในบางธนาคาร
ค่าอากรแสตมป์
- อัตรา: 0.05% ของวงเงินกู้
- ตัวอย่าง: กู้ 5 ล้านบาท เสียค่าอากรแสตมป์ 2,500 บาท
ต้นทุนแฝงส่วนกลางและนิติบุคคล
เมื่อมี การลงทุนซื้อคอนโด และโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ผู้ถือกรรมสิทธิ์จะมีสถานะเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์สินส่วนกลางของอาคาร ซึ่งมาพร้อมภาระค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระล่วงหน้าในรูปแบบเงินก้อน
เงินกองทุนแรกเข้า
เป็นเงินก้อนที่เก็บครั้งเดียว ณ วันโอน เพื่อเป็นเงินสำรองสะสมของนิติบุคคลสำหรับซ่อมแซมใหญ่ในอนาคต (เช่น ทาสีตึกใหม่, เปลี่ยนลิฟต์
โดยมีอัตราประมาณ 500 - 1,000 บาท ต่อตารางเมตร
ตัวอย่างเช่น คอนโด 50 ตารางเตร x 800 บาท = ต้องจ่ายทั้งหมด 40,000 บาท
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางล่วงหน้า
ค่าบำรุงรักษาสระว่ายน้ำ ฟิตเนส เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย และแม่บ้าน โดยโครงการมักเก็บล่วงหน้า 1-2 ปี ณ วันโอน
ตัวอย่างห้อง 50 ตารางเมตร โดย คอนโดหรู มักจะมีค่าส่วนกลางประมาณ 100 บาท ต่อตารางเมตร
- เดือนละ 5,000 บาท
- เก็บล่วงหน้า 24 เดือน (2 ปี) = 120,000 บาท
ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟ
หลักพันบาท (ประมาณ 2,000 - 5,000 บาท) แม้จะไม่มาก แต่ก็เป็นหนึ่งในต้นทุนที่ควรนำมาคำนวณรวมด้วยเสมอ
ต้นทุนแฝงในการเข้าอยู่อาศัย
การลงทุนซื้อคอนโด ที่ตกแต่งครบไม่ได้แปลว่าพร้อมอยู่ทันทีเสมอไป
ค่าตกแต่งส่วนเพิ่ม
แม้จะมีเฟอร์นิเจอร์หลัก แต่อาจจะมีสิ่งที่ยังขาดอยู่ เช่น:
- ผ้าม่าน: คอนโดกรุงเทพ ห้องใหญ่ ค่าผ้าม่านอาจสูงถึง 30,000 - 100,000 บาท (โดยเฉพาะแบบ Motorized)
- เครื่องใช้ไฟฟ้า: ตู้เย็น, ทีวี, เครื่องซักผ้า, ไมโครเวฟ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายประมาณ 50,000 - 100,000 บาท
- ที่นอนและเครื่องนอน: ค่าใช้จ่ายประมาณ 20,000 - 50,000 บาท
ค่าทำความสะอาดและดูแลรักษา
- Big Cleaning: ก่อนย้ายเข้า ค่าใช้จ่ายประมาณ 2,000 - 5,000 บาท
- ล้างแอร์: ทุก 6 เดือน ค่าใช้จ่ายประมาณ เครื่องละ 500-800 บาท
Checklist ที่ควรรู้เพื่อรับมือกับต้นทุนแฝง
สรุปสูตรคำนวณเงินสำหรับ การลงทุนซื้อคอนโด นอกเหนือจากเงินดาวน์ มีดังนี้:
สูตร: เงินสดสำรอง ประมาณ 3 - 5 % ของราคาคอนโด
ตัวอย่าง: ซื้อคอนโดราคา 5,000,000 บาท ควรมีเงินสดสำรองในบัญชี (นอกเหนือจากเงินดาวน์) ประมาณ 150,000 - 250,000 บาท เพื่อรองรับ:
- ค่าจดจำนอง (50,000)
- ค่าส่วนกลางล่วงหน้า + กองทุน (160,000)
- ค่ามิเตอร์ + อากรแสตมป์ (5,000)
- ค่าโอน (ถ้าต้องจ่ายเอง)
ต้นทุนแฝงมักก่อให้เกิดความเสี่ยงเมื่อหากไม่รับรู้หรือเตรียมการล่วงหน้า อย่างไรก็ตาม เมื่อมีความเข้าใจในโครงสร้างต้นทุนเหล่านี้อย่างรอบด้าน จะช่วยให้การวางแผนทางการเงินสำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมมีความรอบคอบ เป็นระบบ และมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
