ท่ามกลางภาวะดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และราคาคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ที่ราคาขยับสูงตาม จึงเกิดเป็นคำถามต่อการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ในปี 2026 ว่ายังคงเป็นทางเลือกของการลงทุนที่คุ้มค่าหรือไม่
ในขณะที่ตลาดอสังหาฯกำลังเกิด Market Shift ครั้งใหญ่ กลยุทธ์แบบหว่านซื้ออสังหาฯ หลายๆห้องเพื่อทำกำไร อาจไม่สามารถทำได้ดีอย่างเช่นสมัยก่อน ดังนั้นการปรับตัวและศึกษาข้อมูลจึงเป็นสิ่งสำคัญ โดยในปี 2026 นักลงทุนควรปรับกลยุทธ์ที่ต้องเล็งกลุ่มเป้าหมายให้แม่นยำ และเข้าใจพฤติกรรมผู้เช่าที่เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ตามเทรนด์อสังหาปี 2026 ที่นักลงทุนควรรู้
Generation Rent : เมื่อคนยุคใหม่มองว่าการเช่าดีกว่าซื้อ
ค่านิยมของคนไทยในอดีตมองว่า การมีบ้านเท่ากับมีความมั่นคง แต่ค่านิยมของคนรุ่นใหม่ได้เปลี่ยนแปลงไป โดยมองว่าการไม่มีภาระทางการเงิน สะท้อนถึงความมั่นคง และความยืดหยุ่นในการจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น ซึ่งค่านิยมนี้ไม่ใช่อิงจากรสนิยม แต่เป็นเรื่องของเศรษฐกิจที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของประชากร
ทำไมคนรุ่นใหม่ถึงไม่ซื้อบ้าน หรือคอนโด
- รายได้ที่ไม่สัมพันธ์กับ ราคาอสังหาฯ : ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์และ ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ชี้ว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคา คอนโดหรู ในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะโซน CBD ที่ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยสะสมกว่า 40-60% ในขณะที่รายได้เฉลี่ยของเด็กจบใหม่ ปรับขึ้นเพียง 10-15% เท่านั้น ช่องว่างนี้ทำให้ความสามารถในการกู้ ของคนรุ่นใหม่ลดลงการจะกู้ซื้อ คอนโดกรุงเทพ ราคา 5-7 ล้านบาทในเมือง กลายเป็นเรื่องที่ยากขึ้น จึงทำให้นักลงทุนหันมา ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า เพื่อรองรับผู้เช่ากลุ่มนี้
- หนี้ครัวเรือนและกำแพง LTV : หนี้ครัวเรือนไทยแตะระดับ 90% ของ GDP ธนาคารจึงเข้มงวดการปล่อยสินเชื่ออย่างมาก อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับคนบางกลุ่มพุ่งสูงถึง 50% ทำให้คนที่อยากซื้อ ได้ปรับพฤติกรรมกลายเป็นอยากเช่า โดยอัตโนมัติ
- เทรนด์ Rentvesting : มาจาก Rent + Investing คือการเลือกเช่า อยู่ในทำเลหรูใจกลางเมือง เพื่อภาพลักษณ์และความสะดวกสบาย และเอาเงินที่จะไปซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย เปลี่ยนไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นที่ให้ผลตอบแทนดีกว่าและมีสภาพคล่องสูงกว่า เช่น หุ้น กองทุนต่างประเทศ หรือคริปโตเคอร์เรนซี
ตลาด Pet-Friendly : ที่มองว่าสัตว์เลี้ยงคือหนึ่งในผู้พักอาศัย
คอนโดที่สามารถเลี้ยงสัตว์ได้ เป็นเทรนด์ที่เข้ามาเติมเต็มตลาดวงการคอนโดปล่อยเช่าให้สมบูรณ์ยิ่งขึ้น
ข้อมูลจากงานวิจัยของ วิทยาลัยการจัดการ มหาวิทยาลัยมหิดล (CMMU) ระบุชัดเจนว่า คนไทยกว่า 49% เลี้ยงสัตว์ในสถานะลูก และยินดีจ่ายค่าใช้จ่ายเฉลี่ยสูงถึง 14,200 บาท ต่อปี ในการดูแลสัตว์เลี้ยงแต่ละตัว
ซึ่งในความเป็นจริง ตลาดคอนโดมิเนียมกว่า 200,000 ยูนิตในกรุงเทพฯ กลับมีโครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้อย่างเปิดเผยและมีกฎรองรับ ไม่ถึง 5-10% ของตลาด นั่นจึงทำให้มีความต้องการคอนโดประเภทนี้สูง
ทำไมการลงทุนใน คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ ถึงคุ้มค่า
- Premium Yield : คอนโดที่เลี้ยงสัตว์ได้ สามารถ ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า โดยเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าห้องปกติในทำเลเดียวกัน ผู้เช่าเต็มใจจ่ายเพื่อแลกกับสิทธิ์ในการอยู่อาศัยร่วมกับสัตว์เลี้ยงอย่างเปิดเผย ไม่ต้องคอยหลบซ่อนนิติบุคคล
- Low Vacancy & High Retention : Pain Point ของคนมีสัตว์เลี้ยงคือ หาที่อยู่ที่สะดวกและลงตัวยาก ซึ่งเมื่อผู้เช่าเจอคอนโดที่ยอมให้เลี้ยงสัตว์ได้ ก็จะมีอัตราการต่อสัญญาที่สูงกว่าผู้เช่าทั่วไป ลดความเสี่ยงเรื่องห้องว่าง ให้กับนักลงทุน
Positive Cashflow : การสร้างกระแสเงินสดที่ทำได้ยากขึ้นในปัจจุบัน
การปรับเปลี่ยนของเศรษฐกิจส่งผลให้การ ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ในปัจจุบันที่หวังให้มีกระแสเงินสดเป็นบวกอยู่เสมอนั้น ทำได้ยากขึ้นมาก เนื่องจากความเปลี่ยนแปลงเหล่านี้
- Real Interest Rate Reality : ในอดีตดอกเบี้ยโปรโมชัน 3 ปีแรกเฉลี่ย 2.5 - 3% ในขณะที่ Yield คอนโดอยู่ที่ 5-6% ทำให้เกิดส่วนต่างกำไรทันทีตั้งแต่ปีแรก แต่ปัจจุบัน MRR ของธนาคารพาณิชย์ขยับสูงขึ้น ทำให้ดอกเบี้ยเฉลี่ยหลังหมดโปรฯ พุ่งไปแตะ 6-7% หากไม่มีการรีไฟแนนซ์
- Yield Compression : ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้น ดันราคาขายคอนโดใหม่ให้สูงขึ้นตาม แต่ค่าเช่าไม่สามารถปรับขึ้นได้ทันทีตามราคาคอนโดจึงทำให้นักลงทุนหลายท่าน เจอกับปัญหากระแสเงินสดติดลบ
- Hidden Costs ที่ถูกมองข้าม: นักลงทุนที่ลงทุนใน คอนโดเพื่อการลงทุน มักลืมคำนวณต้นทุนแฝงที่ปรับตัวสูงขึ้น อย่างเช่นค่าส่วนกลางที่ปรับตัวสูงขึ้นแตะ 60-80 บาท/ตร.ม.
- Vacancy Cost: การเปลี่ยนผู้เช่า 1 ครั้ง มีต้นทุนเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน ค่านายหน้า + ค่าเสียโอกาสช่วงห้องว่าง หากเปลี่ยนผู้เช่าทุกปี กำไรจะหายไปทันที 8-10%
Ready to Live : มาตรฐานใหม่ของผู้เช่า
การเข้าใจพฤติกรรมของผู้เช่าเป็นปัจจัยสำคัญอย่างมากต่อการ ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า เนื่องจากไม่ได้มองหาเพียงห้องเปล่า แต่ต้องมีเฟอร์นิเจอร์ที่ครบ มีสิ่งอำนวยความสะดวกในห้องที่ใช้งานได้จริง ในแบบที่สามารถพร้อมเข้าอยู่ได้ทันที โดยเฉพาะชาวต่างชาติและคนรุ่นใหม่ ที่ไม่อยากเสียเวลาในการจัดการกับต้นทุนความยุ่งยาก ที่ต้องไปซื้ออุปกรณ์เครื่องครัว หรือเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ เอง ดังนั้นการลงทุนในสิ่งเหล่านี้จึงสามารถแก้ Pain Point เหล่านี้ได้ และผู้เช่าก็ยินดีที่จะจ่ายส่วนต่างเพื่อแลกกับความสะดวกสบาย
การ ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ในปี 2026
ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ในปี 2026 จึง ไม่ใช่เรื่องของการเก็งกำไร หรือลงทุนตามความชอบส่วนบุคคลเพียงเท่านั้น แต่เป็นแง่ของการบริหารสินทรัพย์ที่ต้องอาศัยการศึกษาข้อมูล และความเข้าใจในพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปของผู้เช่าให้มากยิ่งขึ้น เช่น อย่างเช่นการเลือกลงทุนใน คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ รวมถึงการลงทุนในคอนโดที่พร้อมเข้าอยู่ ก็จะเป็นจุดที่ช่วยอำนวยความสะดวกให้กับทั้งนักลงทุนและผู้เช่ามากขึ้น
สุดท้ายแล้วการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดก็ยังคงเป็นหนึ่งในเครื่องมือสร้างความมั่งคั่งที่ดีในปี 2026 เพียงแต่ต้องอาศัยความรู้ความเข้าใจให้มากขึ้น
